Algemeen

Eén van de middelen voor een gemeente om de ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen, is het gemeentelijke grondbeleid. Dit is een belangrijk sturingsinstrument voor de invulling van de aanwezige en toekomstige bouwmogelijkheden. Het grondbeleid heeft een duidelijke relatie met de programma’s Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing en Economie. De baten, lasten en risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. In deze paragraaf schetsen wij de actuele ontwikkelingen.

Kader grondbeleid

Wet- en regelgeving, het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna; BBV) en de bestemmingsplannen vormen de algemene kaders van het te voeren grondbeleid. De volgende beleidsdocumenten sluiten hier op aan:  

• Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen.
• Regionaal Woonbehoefteonderzoek Hart van Brabant 2014.
• Regionaal Woonkader met uitvoeringsagenda 2015 en volgende jaren.
• Toekomstvisie gemeente Gilze en Rijen 2025.
• Nota Grondbeleid 2012-2016.
• Omgevingsvisie (in ontwikkeling).

Nota grondbeleid

De belangrijkste uitgangspunten van de nota’s grondbeleid, zoals nu vastgesteld door de Raad, zijn:

• Een actieve grondpolitiek, vooral voor gebieden waarbij kansen zijn voor het behalen van een positief exploitatieresultaat en waarbij publieke doelen aan de orde zijn die zonder overheidsingrijpen niet of niet volledig kunnen worden gerealiseerd.
• In andere situaties zal een meer faciliterende grondpolitiek aan de orde zijn en kan via een overeenkomst of een exploitatieplan kostenverhaal worden toegepast waarbij tevens locatie-eisen aan de wijze van realisatie kunnen worden gesteld.
• Is de gemeente samen met andere partijen eigenaar, dan zal vaak gekozen worden voor een samenwerkingsvorm. Welke dat is, hangt af van wat partijen wensen, hoe de eigendomsverdeling is en welke ontwikkeling gewenst is.
• De omvang van het weerstandsvermogen zal periodiek worden herijkt en moet worden afgestemd op het op dat moment bestaande risicoprofiel van het grondbedrijf. Dit kan een verhoging van het weerstandsvermogen betekenen waardoor de omvang van het vrij besteedbare deel van de gemeentelijke reserves afneemt.

Actief grondbeleid, Bouwgrond in Exploitatie
Bouwgrond in exploitatie heeft betrekking op grondexploitaties in de uitvoeringsfase, waarvan de gronden in eigendom zijn van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld.
Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in het bezit van een private partij en wordt deze door die partij ontwikkeld. De gemeente faciliteert de plannen van private partijen als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. In het kader van zo’n bestemmingswijziging maakt de gemeente allerlei kosten. Deze moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) op de derden, die daarvan profijt hebben, worden verhaald.

Ontwikkelingen
Voor alle drie de gemeenten worden de nota’s grondbeleid momenteel herschreven rekening houdende met onder andere de veranderende werkelijkheid van de ruimtelijke ontwikkeling, BBV, langetermijndoelstellingen van de gemeenten, woningvraag en duurzaamheid.

Resultaten faciliterend grondbeleid

Bij het opstellen van de jaarrekening 2017 heeft een actualisatie plaatsgevonden van alle particuliere ontwikkelingen. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening 2017.

Winst- en verliesneming grondexploitaties

Winst in een grondexploitatie wordt genomen conform BBV regelgeving ('percentage of completion’-methode). Indien op enig moment blijkt dat een naar verwachting onafwendbaar verlies in een grondexploitatie optreedt, wordt een voorziening gevormd op basis van de netto contante waarde (NCW). Bij het opstellen van de jaarrekening 2017 heeft een laatste actualisatie van alle lopende grondexploitaties plaatsgevonden. De gemeente Gilze-Rijen heeft in 2019 naar verwachting nog veertien lopende grondexploitaties.

Lopende grondexploitaties in 2018

In het eerste half jaar van 2018 hebben zich een aantal ontwikkelingen voorgedaan die hebben geleid tot een aanpassing in de grondexploitatie (zie tabel 1 grondexploitaties 2018).

Tabel 1 grondexploitaties 2018

Alphenseweg / Wildschut
- De verwervingskosten zijn toegenomen met EUR 115.000; er is een koopovereenkomst getekend om de resterende grond naar de gemeente over te dragen.
- De opbrengsten zijn herberekend met een stijging van EUR 44.000 (op basis van residuele grondwaarden) tot gevolg.
- Overige bijstellingen; er is een extra kostenpost (EUR 18.000) voor woonrijp maken opgenomen en er zijn opbrengsten met betrekking tot tijdelijke erfpacht uit de exploitatie gehaald (EUR 17.000).

Centrumplan Gilze – centrumdeel
- De verwervingsprijzen van de particuliere percelen zijn geactualiseerd (toename EUR 131.000) conform het taxatierapport van Gloudemans.
- Er zijn extra kosten (EUR 31.000) voor tijdelijk beheer opgenomen (2 jaar ten behoeve van het onderhoud van de opstallen in eigendom van de gemeente).
- De opbrengsten zijn met EUR 160.000 verlaagd. Enerzijds heeft dit betrekking op een correctie (EUR 245.000) op de grondopbrengsten in verband met het niet overnemen van een beoogde grondpositie (derhalve kunnen de geraamde opbrengsten niet worden gerealiseerd). Anderzijds is een opbrengst (EUR 85.000) met betrekking tot detailhandel toegevoegd.

Centrumplan Gilze – parkdeel
- Een aanpassing van een asfaltlaag in verband met kwaliteitsproblemen brengt een extra kostenpost van EUR 85.000 met zich mee.
- Er dient een herinrichting van de Aalstraat (inclusief bocht) plaats te vinden, dit doet de kosten stijgen met EUR 100.000.
- Overige bijstellingen (EUR 47.000); aanbestedingsresultaten zijn verwerkt / de post onvoorzien is herzien / er zijn extra VTU uren benodigd in verband met bovenstaande aanpassingen.

Centrumplan Rijen Oost
- De post onvoorzien met betrekking tot de plankosten is verlaagd (EUR 2.000) op basis van de voortgang.
- Ten behoeve van tijdelijke beheerskosten opstallen (bewoonbaar houden) is EUR 4.000 opgenomen.
- Er is een correctie op de renteberekening toegepast (EUR 46.000 nadelig). In de geactualiseerde grondexploitatie per 31-12-2017 is een foutieve berekeningsmethodiek gehanteerd.

Reserves grondbedrijf

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bestaat uit de algemene reserve grondexploitatie en eventueel de bestemmingsreserves en dient ter dekking van onvoorzienbare risico’s. Dotaties en onttrekkingen vinden plaats als gevolg van winst- en verliesneming op de lopende grondexploitaties.

Begin 2018 heeft een risico-inventarisatie en -analyse plaatsgevonden met betrekking tot het gemeentelijk grondbedrijf. Hiervoor is een risicoreserve benodigd van € 4.558.540. Dit is verwerkt in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.